Vis det fulde website

EjendomsWatch

Klumme: Glemt husleje bliver en sag for Højesteret

Kan udlejer efteropkræve lejereguleringer, som er blevet glemt? Det bliver nu op til Højesteret at afgøre efter at to landsretsdomme har udstukket hver sin praksis, lyder det fra Bech-Bruun-advokat i denne klumme.

Jesper Bøge Pedersen, advokat og partner hos Bech-Bruun. | Foto: PR / Bech-Bruun

To gange det seneste år har landsretterne behandlet en tvist om udlejers mulighed for at efteropkræve lejereguleringer hos lejer. Spørgsmålet opstår, når en udlejer undlader at regulere lejen i sine opkrævninger og efterfølgende vender tilbage med et krav om efterbetaling. Retspraksis udstikker ikke en helt klar linje i forhold til, hvordan problemstillingen skal løses, og derfor er de to nye afgørelser relevante at sammenholde med forudgående afgørelser på området.

I erhvervslejekontrakter kan parterne aftale, at lejen løbende skal reguleres med faste satser og intervaller. Det kan for eksempel være i form af en årlig nettoprisindeksregulering eller en anden procentregulering. Siden 2015 har lejeloven begrænset boliglejekontrakter til en regulering efter nettoprisindekset, men er der tale om ældre lejekontrakter, ses det ofte, at parterne har aftalt en såkaldt trappelejeregulering.

Udgangspunktet er, at aftalte lejereguleringer ikke skal varsles, men blot opkræves. Udgangspunktet er med andre ord, at udlejer har krav på efterbetaling, hvis reguleringen bliver glemt. Risikoen for udlejer er, at kravet efterfølgende kan være fortabt ved passivitet. I vurderingen kan handlinger og undladelser fra både lejer og udlejer få betydning

Boliglejer skulle efterbetale

I en Vestre Landsretsdom fra i år, som omgjorde boligrettens dom, blev spørgsmålet behandlet i relation til en boliglejer. Spørgsmålet var, om udlejer kunne efteropkræve en trappelejeregulering, som var aftalt i lejekontrakten, men som lejer ikke havde betalt ved sine månedlige lejeindbetalinger. Det fandt landsretten, at udlejer kunne med den begrundelse, at kravet ikke var forældet efter den treårige frist i forældelsesloven, og at der ikke i øvrigt var grundlag for at afskære kravet under henvisning til passivitetsbetragtninger. Dette var, uanset at udlejer månedligt havde modtaget for lidt i leje uden at råbe op.

Det springende punkt var formentlig, at betalingerne ikke var sket på baggrund af opkrævninger fra udlejer. Hertil kommer, at udlejer ikke havde fremstået som professionel over for lejer – hverken da kontrakten blev indgået eller løbende under lejeforholdet. Det kan ikke afvises, at det har haft en betydning, at udlejer var selvstændig med egen enkeltmandsvirksomhed.

Vestre Landsrets afgørelse stikker ud i forhold til den øvrige retspraksis, som i vidt omfang begrænser muligheden for at opkræve glemte lejereguleringer tilbage i tid.

Krav tabt ved passivitet

I den anden afgørelse fra i år, som er afsagt af Østre Landsret, og som omhandlede et erhvervslejemål, kunne udlejer ikke efteropkræve en aftalt, procentregulering af lejen, som udlejer gennem en årrække ikke havde taget højde for i sine lejeopkrævninger. En del af kravet var forældet, og den resterende del havde udlejer fortabt ved passivitet. Udlejer var en del af en tøjkoncern, og lejer var et advokatfirma, der i sin tid havde konciperet aftalen, og som, før udlejer købte ejendommen, havde administreret ejendommen.

Østre Landsret henviste blandt andet til, at en ansat hos udlejer havde forklaret, at han nok havde opdaget fejlen, hvis han havde læst lejekontrakten, og at han havde spurgt i deres regnskabsafdeling, om ikke lejekontrakten gav mulighed for en årlig lejeregulering.

Retten fandt derfor, at udlejer som professionel havde haft en særlig anledning til at undersøge forholdet, og at det var interne forhold hos udlejer, der gjorde, at man ikke tidligere var blevet opmærksom på fejlen.

Østre Landsrets afgørelse anket

Afgørelsen fra Østre Landsret er anket, og derfor er der udsigt til, at Højesteret for første gang siden 1984 kommer med endnu et fortolkningsbidrag i forhold til glemt regulering og passivitet. Dengang afgjorde Højesteret i to sager, at udlejer var nærmest til at kontrollere lejebetalingerne, og retten til at efteropkræve en aftalt regulering var derfor fortabt. Begge sager var erhvervslejemål – i den ene var betalingerne sket uden forudgående opkrævning fra udlejer, mens der i den anden sag var sendt opkrævninger uden den aftalte pristalsregulering.

Udlejer var dog berettiget til for fremtiden at opkræve det aftalte lejeniveau.

Afgørende momenter

Opsummerende viser retspraksis i dag, at det afgørende er, hvem der er nærmest til at bære risikoen for den forkerte lejeopkrævning. Her har det betydning, om udlejer har sendt opkrævninger, om lejer berettiget har en forventning om ikke at skulle betale lejereguleringen – det vil sige, om lejer var i god tro, og om det er rimeligt under hensyn til tiden, der er gået, eller restancens størrelse at tage hensyn til, at lejer har indrettet sig efter ikke at skulle betale mere end den leje, der allerede er betalt.

Mere fra EjendomsWatch

Job

Se flere jobs